在剛剛過去的短短半個月時間里，包括恒大地產(chǎn)(03333.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、越秀地產(chǎn)(00123.HK)、雅居樂(03383.HK)、碧桂園(02007.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)等在內(nèi)的多家開發(fā)巨頭相繼宣布了海外融資計劃。在此之前，旭輝集團(00884.HK)、江蘇新城(01030.HK)、金輪天地(01232.HK)等亦完成了在香港資本市場的登陸。
從幾家公司公告的融資計劃來看，大部分資金都將被用于新增土地儲備。實際上，隨著2012年多家開發(fā)商銷售情況的超額完成，國內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)紛紛提高了其在新一年度的銷售目標(biāo)。
海外融資熱潮
1月17日，恒大地產(chǎn)宣布向市場配售10億股，每股配售價4.35港元，共計籌資43.5億港元(約合5.6億美元)。恒大之前，已經(jīng)有多家港股地產(chǎn)商選擇發(fā)債融資。
1月16日，富力地產(chǎn)刊發(fā)公告表示，全資附屬公司彩富控股有限公司作為發(fā)行人將發(fā)行票據(jù)，根據(jù)認購協(xié)議，發(fā)行人將發(fā)行2020年到期的本金額4億美元、利率8.75%的優(yōu)先票據(jù)。同一日，上海實業(yè)控股宣布發(fā)行可換股債券總本金額將為39億港元(約5億美元)，發(fā)行價為可換股債券本金額的100.00%。越秀地產(chǎn)宣布公司已于2013年1月16日與經(jīng)辦人訂立認購協(xié)議，據(jù)此越秀地產(chǎn)將發(fā)行3.5億美元2018年到期、利率3.25%的票據(jù)及5億美元2023年到期、利率4.50%的票據(jù)。
另外，2013年1月11日雅居樂發(fā)行7億美元的次級永久資本證券。去年躋身房企20強的港股房企佳兆業(yè)也成功融資，1月初公布將發(fā)行于2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)。另一家廣東巨頭碧桂園今年也在舉債，發(fā)行了7.5億美元、息率為7.5%、于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)。世茂房地產(chǎn)9日發(fā)行的7年期8億美元債券，票面利率6.625%，可謂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行利率最低，超額認購達27倍。
據(jù)不完全統(tǒng)計，僅僅上述幾家地產(chǎn)商的融資額就已經(jīng)達到50.6億美元。
與此同時，從去年下半年開始，不少內(nèi)地企業(yè)積極搭建境外融資平臺。
近期，綠地集團宣布，分拆酒店集團和海外業(yè)務(wù)赴港上市。萬科地產(chǎn)在收購了南聯(lián)地產(chǎn)之后，公布了B轉(zhuǎn)H股方案，再次搭建一個境外融資平臺。瑞安房地產(chǎn)計劃分拆新天地赴港上市。
此外，多家地產(chǎn)公司也在近期完成了港股上市計劃。1月16日，江蘇金輪天地在香港掛牌上市，成為今年首個成功在港IPO的內(nèi)地房企。2012年11月23日，旭輝控股集團在香港完成了首次發(fā)行，募集資金約15.3億港元，成為2012年以來首家登陸香港資本市場的內(nèi)地房企。11月29日，江蘇新城地產(chǎn)也完成了港股上市，募集資金約18.96億港元。
融資環(huán)境好轉(zhuǎn)
有境外上市的開發(fā)商負責(zé)人昨日向早報記者表示，境內(nèi)融資以項目為載體，資金運用的靈活度很低。境外融資以企業(yè)為載體，融得資金，可以通過注冊資本金或者增資的方式，進入境內(nèi)既可以用作土地款支付，也可以用于任何項目的開發(fā)資金，靈活度極高。從融資成本來看，評級越高的企業(yè)，融資成本越低，以3B級企業(yè)為例，十年期的發(fā)債利息僅3%，而國內(nèi)五年期以上的貸款利率為6.55%，還沒有算上上浮的空間。但是如果信譽級別較低的企業(yè)，融資成本一般在8%左右，有些會更高。這是企業(yè)的差異所造成的。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析稱，2013年年初再啟動融資，主要原因更大的可能性在看多市場。而且選擇在香港等海外融資的主要原因是由于美國QE3的推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內(nèi)地房企在香港融資的難度大幅降低。
值得指出的是，在境外融資潮被掀起的同時，國內(nèi)的貸款也有所放松。
張大偉表示，房地產(chǎn)開發(fā)商主要的融資途徑包括銀行貸款、信托和海外融資。銀行貸款和海外融資的規(guī)模均明顯上升。銀行貸款向來是開發(fā)商最主要的資金來源。在調(diào)控政策最嚴格的2011年，全國房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款出現(xiàn)了負增長，而2012年以來，銀行貸款便出現(xiàn)了明顯的正增長，近期貸款勢頭有進一步上升的趨勢。這表明在經(jīng)濟逐步回落的情況下，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)政策偏緊的局面已明顯改觀，房地產(chǎn)行業(yè)的融資困局得到基本緩解。
上述龍頭房企負責(zé)人坦言，近期銀行對于大企業(yè)的融資態(tài)度明顯改善，在信貸總量上升的情況下，企業(yè)申請開發(fā)貸款的難度有所好轉(zhuǎn)。
此前，部分股份制銀行人士稱，有意增加2013年的房地產(chǎn)開發(fā)貸額度。更多受訪銀行人士的普遍說法則是，眼下尚未接到總行的最新信貸政策，但銀行對于房企的態(tài)度確有微妙變化。
值得指出的是，中小企業(yè)的融資環(huán)境依然較為艱難。
有中型企業(yè)負責(zé)人坦言，沒有境外融資的平臺，即使有，中小企業(yè)的融資成本也要高于大型企業(yè)。國內(nèi)銀行對于中小企業(yè)的支持力度也明顯小于大型企業(yè)。因此，融資環(huán)境的改善并非每家企業(yè)都感受得到。
